Gebäudeversicherung zahlt nicht

Die Gebäudeversicherung zahlt den eingetretenen Versicherungsschaden nicht, wenn der Schaden nicht vom Versicherungsschutz gedeckt ist. Wer länger im Versicherungsrecht tätig ist, gewinnt jedoch fast den Eindruck, die Gebäudeversicherung zahlt nicht, wenn der Schaden sehr hoch ausfällt. Je höher der Schaden, desto schlechter die Zahlungsmoral der Gebäudeversicherungen. Aber der Reihe nach.


Fachanwalt

Bevor wir zu den einzelnen Punkten gelangen sollten Sie sich ein Bild davon machen, wer diese Information zusammengestellt hat. Wir sind eine Fachanwaltskanzlei für Versicherungsrecht und seit über 20 Jahren in diesem Rechtsgebiet tätig. Wir sind insgesamt 22 Anwälte, davon fünf Fachanwälte für Versicherungsrecht (Stand 2018). Wir vertreten ausschließlich Versicherungsnehmer, niemals Versicherer. Aus diesem Grunde versuchen wir seit über 20 Jahren, die Versicherungsleistungen von den Versicherungen zu erhalten, die unseren Mandanten zustehen. Manche Versicherungen kennen uns schon sehr gut und zahlen deshalb freiwillig die Beträge an unsere Mandanten, die unseren Mandanten zustehen. Andere Versicherungen kennen uns auch, zahlen aber trotzdem nicht. Dann müssen wir vor Gericht die Ansprüche unserer Mandanten durchsetzen. Jedenfalls wissen wir ganz genau, welche Ansprüche sie haben und wissen auch, wie man diese, gegebenenfalls vor Gericht, für sie durchsetzt. Wenn Sie eine Anwaltskanzlei gesucht haben, die Ihnen hilft, Ihre Ansprüche durchzusetzen, dann nehmen Sie am besten direkt mit uns Kontakt auf. Entweder über unser Kontaktformular, per E-Mail oder rufen Sie uns einfach an und vereinbaren einen Termin. Wir helfen sofort!

Wohngebäude

Es gibt verschiedene typische Hauptgründe, warum es zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder heißt: Die Gebäudeversicherung zahlt nicht.
Zunächst unterscheidet man dahingehend, für was die Gebäudeversicherung überhaupt zahlen muss. Die Gebäudeversicherung kann sich auf ein Wohngebäude (Wohngebäudeversicherung) beziehen oder aber ein sonstiges Gebäude wie eine Firmenhalle, einen Bauernhof, eine Scheune, eine Fabrik, ein Kaufhaus usw.
All diese Gebäude sind in der Regel gegen bestimmte Gefahren versichert, die eintreten müssen, damit der Schaden durch die Versicherung reguliert wird. Es gibt in der Regel die Risiken Brand/Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Elementarschäden (siehe unten oder im Ratgeberbereich auf dieser Website an anderer Stelle).

Wenn also eine versicherte Sache, in unserem Fall ein Gebäude, beschädigt wird (aufgrund eines versicherten Risikos, z.B. aufgrund eines Brand oder eines Leitungswasserschadens), dann ist die Versicherung in der Regel in der Leistungspflicht. Aus dieser Leistungspflicht kommt der dann heraus, wenn er meint, das Gebäude sei unrichtig versichert worden, also wenn ein Bürogebäude z.B. als Wohnhaus oder eine Fabrikhalle z.B. als Einkaufszentrum versichert wurde. Das kommt häufiger vor als man meint.
Wer daher eine Wohngebäudeversicherung abschließt und damit ein Wohngebäude versichert, einen Wohngebäudeversicherungsvertrag bekommt, aber im Haus einen Betrieb eröffnet hat und zum Schadenzeitpunkt auch betreibt, darf sich nicht wundern, wenn es dann wieder heißt: Die Gebäudeversicherung zahlt nicht.
Das gilt natürlich auch für die Hausratversicherung, wenn sich herausstellt, dass Betriebsinhalte durch einen Versicherungsfall beschädigt worden sind. Aber auch das ist ein Thema, das an anderer Stelle besprochen wird.
Wenn die Gebäudeversicherung in einem solchen Fall nicht zahlt, sollte spätestens zu diesem Zeitpunkt eine Kanzlei mit der Prüfung beauftragt werden. Denn in vielen Fällen können wir den Versicherungsschutz noch retten oder aber beim Versicherungsagenten Regress nehmen, wenn er den falschen Versicherungsschutz in der Gebäudeversicherung angeboten hat.

Betriebsgebäude

Es ist daher extrem wichtig, seinen Gebäudeversicherungsvertrag regelmäßig dahingehend zu kontrollieren, ob die richtige Tätigkeit im Gebäudeversicherungsvertrag hinterlegt ist. Das kann sich im Laufe der Zeit ändern. Das gilt vor allen Dingen für die Gebäude, die vermietet werden und der Mieter plötzlich statt einen Traktorhandel oder ein Lager für Altbatterien betreibt anstatt einer Schweißerei. Das ist natürlich auch für die Gebäudehaftpflichtversicherung von Bedeutung, so dass es dringend empfohlen wird, regelmäßig die tatsächliche Tätigkeit im Gebäude zu überprüfen. Sollte der Gebäudeversicherer nicht zahlen, ist auch hier dringend der Gang zu einem Anwalt, der sich mit Versicherungsrecht auskennt, zu empfehlen.

Brandschaden

Ein Brandschaden gehört zu den teuersten Schäden. Und neben den falsch versicherten Objekten, die naturgemäß zu Problemen in der Schadenregulierung führt, muss das verwirklichte Risiko überhaupt erst mal versichert sein. Bei der Gebäudeversicherung handelt es sich um eine verbundene Gebäudeversicherung. Sie heißt deshalb „verbundene“, da verschiedene Risiken wie Brand, Sturm, Leitungswasser usw. in einem Vertrag verbunden wurden.
Eigentlich handelt es sich um lauter einzelne Versicherungsverträge, also eine Brandversicherung für das Gebäude, eine Sturmversicherung für das Gebäude, eine Leitungswasserversicherung für das Gebäude usw. Das führt dazu, dass manchmal ein Risiko nicht versichert wurde, obwohl man einen Gebäudeversicherungsvertrag hat. (Gleiches gilt natürlich für das Wohngebäude).
Wem die Prämie zu hoch ist, nimmt man häufig das Risiko aus dem Vertrag heraus, dass am teuersten ist und das ist in der Regel das Risiko des Brandschadens. Es gibt daher Gebäudeversicherungsverträge, in denen der Brandschaden nicht versichert ist. Und wenn dann ein Brandschaden eintritt, heißt es wieder: Die Gebäudeversicherung zahlt nicht!
Ein beauftragter Anwalt muss dann dringend danach suchen, warum dieses Risiko nicht versichert wurde und ob beispielsweise eine fehlerhafte Beratung vorlag. Nachweispflichtig ist natürlich der Versicherungsnehmer.
Wenn z.B. ein Brandschaden im Antrag als versichertes Risiko angegeben wurde und in der Versicherung aus Versehen den Brandschaden nicht mit in den Vertrag eingeschlossen wurde, dann gilt das, was beantragt wurde, auch als versichert. Das gilt auch dann, wenn dieses Risiko nicht mit im Versicherungsschein steht! Das ist gesetzlich so geregelt – man muss eben wissen, wo man zu suchen hat.

Es gibt auch noch andere Möglichkeiten, die Gebäudeversicherung doch noch in solchen Fällen zur Zahlung zu zwingen. Das würde aber den Platz dieser Informationsseite sprengen. Besser ist, Sie nehmen in einem solchen Fall sofort Kontakt zu uns auf.

Weitere häufige Gründe, dass der Gebäudeversicherer nicht zahlt, sind Behauptungen des Versicherers, dass der Schaden „grob fahrlässig“ herbeigeführt wurde oder gar eine Eigenbrandstiftung vorliegt.

In der Praxis sieht es so aus, dass wenn der Schaden eingetreten ist, z.B. ein erheblicher Brandschaden, sofort danach gesucht wird, wie es zu diesem Brandschaden kommen konnte. Es wird behauptet, dass der Brandschaden durch den angelassenen Herd verursacht wurde oder durch eine brennende Kerze. Das „grob fahrlässige Herbeiführen“ eines Brandschadens führt dann zu einer Reduzierung der Leistung bis hin zur völligen Leistungsverweigerung und wieder heißt es: die Gebäudeversicherung zahlt nicht!

Zudem wird von der Versicherung häufig behauptet, dass auf Fragen bei dem Abschluss des Versicherungsvertrages geschwindelt wurde, so z.B. bei der Frage, wie viele Vorschäden das Objekt bereits erlitten hatte. Darunter fallen auch, wie viel Quadratmeter Wohnfläche/Gewerbefläche vorhanden ist, ob eine Fußbodenheizung vorhanden ist oder auch eine weiche Dachung. All die Fragen nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen dienen dem Versicherer zur Prämienkalkulation und zur Bewertung des Risikos, das er versichern soll. Werden hier falsche Angaben gemacht heißt es wieder: Die Gebäudeversicherung zahlt nicht!

In extremen Fällen, die aber leider häufiger vorkommen, als man denkt, behauptet der Versicherer, der Versicherungsnehmer habe das Gebäude selbst angesteckt. Die „vorsätzliche Herbeiführung des Versicherungsfalls“ ist gerade bei Gebäudeversicherungen häufig zu beobachten. Interessanterweise können die Argumente noch soweit hergeholt sein, die Gerichte beschäftigen sich dann ernsthaft mit der Bewertung dieser Indizien. In aller Regel werden vom Versicherer sogar Detektive eingesetzt, die im Umkreis der Versicherungsnehmer überprüfen, ob Schulden vorhanden sind oder sonstige Unregelmäßigkeiten zu beobachten waren. Sogar die Nachbarn werden gefragt, ob man dem Versicherungsnehmer eine solche Tat zutraut werden. All das ist äußerst unangenehm für den Versicherungsnehmer. Die Versicherungsnehmer sind häufig aufgefordert, über ihre finanziellen Verhältnisse Auskunft zu geben,. Auch Unternehmer werden aufgefordert, ihre Steuerberater von der Schweigepflicht zu entbinden. Wird Eigenbrandstiftung vorgeworfen, heißt es natürlich wieder: Die Gebäudeversicherung zahlt nicht!

Lesen Sie mehr zu der Gebäudeversicherung und dem Thema Brand auf unserer Seite: Was zahlt die Gebäudeversicherung bei Brand?

Wasserschaden

Die Gebäudeversicherung zahlt nicht, wenn ein Wasserschaden z.B. dadurch entstanden ist, dass ein Wasserbett ausläuft. Wer also ein Wasserbett besitzt, sollte das Risiko besonders mitversichern, damit Schäden dann auch versichert sind.
Unter Wasserschaden wird in der Regel ein Leitungswasserschaden verstanden. Voraussetzung, dass die Gebäudeversicherung zahlt, ist dass Leitungswasser bestimmungswidrig ausgetreten ist. Bestimmungswidrig ausgetreten ist Leitungswasser dann, wenn es nicht dorthin läuft, wohin es laufen sollte. Typisches Beispiel ist die Waschmaschine, bei der das Abwasser nicht in der Leitung landet sondern aufgrund eines abgerutscht Schlauches auf dem Fußboden. Ein solcher Leitungswasserschaden ist vom Gebäudeversicherer zu regulieren.
Häufig versteht man unter Wasserschaden auch einen Rohrbruch. Wenn durch Rohrbruch ein Leitungswasserschaden entsteht, dann ist nicht nur der Schaden durch das Wasser am Gebäude durch die Gebäudeversicherung versichert sondern auch die Reparatur des Rohrbruchs selbst. Reine Rohrversetzungen sind dagegen nicht versichert. Die Reparatur von Rohrversetzungen zahlt die Gebäudeversicherung grundsätzlich nicht – es muss ein „Bruch“ vorliegen.

Natürlich muss auch bei einem Wasserschaden das Gebäude richtig versichert sein, die Risikobeschreibung muss richtig sein, die Antragsfragen richtig bei Abschluss des Vertrages und bei der Schadenmeldung beantwortet worden sein.

Bei einem Wasserschaden, der kein Leitungswasserschaden ist, kommen Überschwemmung oder Starkregen in Betracht. Wenn bei Starkregen der Boden die Regenmassen nicht aufnehmen kann und deshalb Regenwasser über die Wiese vor dem Haus in das Gebäude (meist Keller) läuft, dann hat man Versicherungsschutz. Gleiches gilt, wenn man Elementarschäden versichert hat – etwa für Überschwemmungsschäden. Das trifft dann zu, wenn zum Beispiel ein Bach oder Fluss zu einer Überschwemmung führt. Wichtig dabei ist immer, dass die Risiken auch im Vertrag als versichert aufgenommen worden sind.

Sturmschaden

Die Gebäudeversicherung zahlt nicht, wenn der „Sturm“ nicht vom Versicherungsnehmer nachgewiesen wird. Der Versicherungsnehmer bekommt nur dann eine Entschädigung, wenn durch das Risiko „Sturm“ der Gebäudeschaden eingetreten ist. Er muss also nachweisen, dass es nicht nur ein starker Wind war, der die Dachpfannen vom Gebäude geweht hat sondern ein Sturm. Sturm liegt in der Regel ab Windstärke acht vor.
Nachweisen kann man das entweder durch die Wetteraufzeichnungen an diesem Tag oder aber, wenn die Wetteraufzeichnungen lediglich Windstärke sechs nachweisen, dadurch, dass an Gebäuden in der Nähe ähnliche Schäden aufgetreten sind. Der Versicherungsnehmer sollte deshalb mit seinem Handy durch die Gegend laufen und Fotos von den Sturmschäden machen, um dem Versicherer gegenüber nachweisen zu können, dass an diesem Tag tatsächlich ein Sturm geherrscht hat.
Durch den Sturm kann als Schaden nicht nur das Dach abgedeckt worden sein sondern durch damit einhergehenden Regen auch ein versicherter Wasserschaden eintreten. Wenn Regen aufgrund eines Sturms durch das abgedeckte Dach in das Haus läuft, sind die daraus folgenden Schäden ebenfalls abgesichert. Gleiches gilt, wenn jemand keine Glasversicherung für sein Gebäude abgeschlossen hat aber durch den Sturm Glasschäden entstehen. Dann sind auch diese Glasschäden versichert.

Nicht erforderlich ist zudem, dass Schäden am Gebäude am Tag des Sturms entstehen. Auch Schäden am Gebäude, die erst Tage nach dem Sturm entstehen, bleiben versichert. Das entschied zuletzt das OLG Hamm am 25.9.2017 (6 U 191/15). Dort kam es erst sechs Tage nach dem Sturm dazu, dass ein Baum auf das eigene Haus fiel. Der Gebäudeversicherer verweigerte zunächst die Regulierung, da der Schaden nicht durch den Sturm entstanden sei sondern eben erst Tage später. Die erste Instanz wie auch das OLG Hamm entschieden jedoch, dass allein entscheidend ist, ob durch den Sturm die alleinige Ursache für das umfallen des Baumes gesetzt wurde. Unter das der Fall war musste der Gebäudeversicherer den Schaden vollständig regulieren.

Elementarschaden

Die Gebäudeversicherung zahlt nicht, wenn das Risiko nicht versichert wurde. Elementarschäden werden nur ungern von den Versicherern versichert, da die Schäden häufig extrem hoch sind. Durch Hochwasser in Deutschland wurden in der näheren Vergangenheit erhebliche Schäden verursacht. Hochwasser gehört zu den Schäden, die durch die Elementarversicherung in der Gebäudeversicherung versichert werden können. Die Versicherer fragen deshalb in ihren Antragsbögen danach, wo der nächste Bach oder der nächste Fluss liegt und ob am Gebäude schon einmal ein Elementarschaden eingetreten ist. Hier wird häufig auch nach Nebengebäuden gefragt. Versicherer wollen in der Regel nur noch die Gebäude gegen Elementarschäden versichern, bei denen es niemals zu Elementarschäden kommen kann. So zumindest scheint es in der Praxis zu laufen. Selbst Versicherungsagenten schimpfen mittlerweile über die Praxis, nur noch sichere Gebäude gegen Elementarschäden versichern zu wollen. Wer eine Elementarschadenversicherung in seinem Gebäudeversicherungsvertrag hat, sollte bei einer Neuordnung des Vertrages dringend darauf achten, dass danach immer noch eine Elementarschadenversicherung im Vertrag steht und dieses Risiko nicht herausgenommen wurde.

20 Jahre Versicherungsrecht

Nach 20 Jahren Versicherungsrecht kennen wir mittlerweile sehr gut die Regulierungswilligkeit der Versicherungen und es muss attestiert werden, dass je teurer ein Schaden ist desto eher die Gebäudeversicherung nicht zahlt. Ist der Schaden hoch, wird es häufig schwieriger, eine vernünftige, schnelle und richtige Regulierung durch die Gebäudeversicherung herbeizuführen.

Zwei Hauptpunkte gilt es dabei zu unterscheiden:

Der Versicherungsfall

Der Gebäudeversicherer muss den Schadenfall als Versicherungsfall anerkennen. Wenn die Gebäudeversicherung bestätigt, dass z.B. der Brand als versichertes Risiko tatsächlich in einem richtig versicherten Gebäude unverschuldet entstanden ist und klar ist, dass auch alle Fragen zum Schadenfall richtig beantwortet worden sind (wodurch eine arglistige Täuschung ausscheidet), dann hat man schon viel erreicht. Man spricht dann davon, dass der Schaden „dem Grunde nach vom Versicherer anerkannt“ wurde. Denn dann geht es nur noch um den zweiten Hauptpunkt, nämlich

Die Höhe des Schadens

Die Höhe des Schadens ist häufig schwierig zu bemessen. Die Gebäudeversicherung zahlt nicht automatisch die Summe, die es kostet, das Gebäude wiederherzustellen. In einem Brandfall zahlt die Gebäudeversicherung, wenn der Schaden dem Grunde nach anerkannt wurde, nur den Zeitwertschaden. Das ist der Betrag, den man braucht, um das Gebäude neu wieder aufzubauen abzüglich der bisher eingetretenen Abnutzung des Gebäudes.

Ist die Abnutzung wegen Alters z.B. 30 %, dann bekommt man also nicht den Betrag, den man braucht um das Gebäude wieder aufzubauen. Die Gebäudeversicherung zahlt dann nur 30 % weniger.

Wer sein Gebäude überhaupt nicht mehr aufbauen möchte, bekommt in der Regel diesen Restbetrag von 30% von der Gebäudeversicherung nicht bezahlt. Um an die so genannte Neuwertentschädigung zu kommen (das ist der Betrag, den man benötigt, das Gebäude neu wieder aufzubauen), muss man als Versicherungsnehmer tatsächlich sicherstellen, das er das Gebäude wieder neu aufbauen wird. Am einfachsten geht das, wenn man das Gebäude tatsächlich neu wiederherstellt und dass dem Versicherer nachweist. Dann bekommt man die Differenz zwischen dem Zeitwertschaden, den man direkt nach dem Brandschaden und Feststellung des Zeitwertschadens bekommt und dem Neuwertschaden ausbezahlt (das nennt sich „Neuwertspitze“).
Wer also ohnehin vor hat, sein Gebäude wieder neu aufzubauen, braucht sich über die Zeitwertentschädigung mit dem Gebäudeversicherer nicht lange zu streiten. Letztlich würde ohnehin ein Anspruch auf die Neuwertentschädigung mit Fertigstellung des Gebäudes entstehen.
Es macht daher in diesen Fällen Sinn, sich ausschließlich um die Neuwertentschädigung zu kümmern.

Manchmal ist die Höhe des Neuwertschadens einfach zu ermitteln bzw. der Gebäudeversicherer ist sich mit dem Versicherungsnehmer einig, wie hoch der Neuwertschaden ist. Darüber hinaus kann man mit dem Gebäudeversicherer auch eine Einigung erzielen, selbst dann, wenn der Versicherer der Ansicht ist, dass er dem Grunde nach (Punkt 1, oben) keine Entschädigung zu leisten hat, da sich z.B. ein nicht versichertes Risiko verwirklicht hat (es lag ein Brandschaden vor aber das Risiko „Feuer“ wurde im Versicherungsvertrag nicht vereinbart).
Auch in solchen Fällen ist es gut, dass wenigstens die Höhe des Schadens unstreitig ist. Dann muss vor Gericht nur noch dafür gestritten werden, dass der Nichteinschluss des Feuerrisikos im Verantwortungsbereich des Versicherers oder seiner Abschlussagenten lag.

Wir hatten erst kürzlich einen Fall, wo der Versicherungsagent eine vorläufige Deckung auch für das Risiko Elementarschäden gegenüber dem Versicherungsnehmer erklärt hat, aber es vor Abschluss des Versicherungsvertrages zu einem Elementarschaden kam und der Versicherer bestritt, dass tatsächlich eine vorläufige Deckung erklärt worden sei bzw. der Versicherungsagent keine Vollmacht hatte, eine solche vorläufige Deckung zu erteilen.
Den Prozess haben wir locker durch zwei Instanzen gewonnen. Die Höhe des Schadens war dabei immer unstreitig, was den Prozess schlank gehalten hat.

Zusammenfassend kann man feststellen, dass häufig die Gebäudeversicherung nicht zahlt, obwohl sie eigentlich zahlen müsste. Sollten Sie einen solchen Fall haben, zögern Sie nicht, uns sofort zu kontaktieren. Je früher wir mit der Schadenregulierung beauftragt werden, desto einfacher und schneller wird der Fall durch den Versicherer bearbeitet werden.
Wir finden zügig heraus, ob es überhaupt noch Sinn macht, mit dem Versicherer weiter zu verhandeln und seine Entscheidungen abzuwarten oder ob es nicht viel besser und effektiver ist, direkt vor Gericht zu ziehen. Selbstverständlich wissen wir, das Verfahren vor Gericht lange Zeit in Anspruch nehmen. Wir wissen aber auch, dass je länger man mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung wartet, diese Zeitspanne noch viel länger wird.
Das richtige abwägen, das richtige taktieren, das richtige verhandeln, für all das braucht man langjährige Erfahrung im Versicherungsrecht – und das haben wir!

Sollten Sie also einen Fachanwalt für Versicherungsrecht für den Bereich Gebäudeschäden gesucht haben, sind Sie am Ziel. Beauftragen Sie Profis bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Ihr Maximilian Wittig und Team
Fachanwälte für Versicherungsrecht