Was zahlt die Gebäudeversicherung bei Brand?

„Was zahlt die Gebäudeversicherung bei Brand“ ist eine häufig gestellte Frage, die wir, 5 Fachanwälte für Versicherungsrecht, 22 Anwälte gesamt (bundesweit), über 20 Jahre Erfahrung in der Gebäudeversicherung als Anwälte und ausschließlich für Versicherungsnehmer tätig und niemals für Versicherer, nachfolgend beantworten wollen.

Aber: Wer einen Schaden erlitten und (berechtigte) Sorge hat, dass sein Versicherer ihm alle Schäden erstattet, sollte anstatt zu lesen, am besten gleich uns anrufen. Denn wir müssen nicht lange nachdenken um zu wissen, was Ihnen zusteht..

Häufig hilft ein schon ein kurzes Telefonat, klarer zu sehen. Auch, ob die Einschaltung eines Fachanwalts für Versicherungsrecht bereits jetzt schon notwendig ist oder ob man noch warten sollte.
Die richtige Vorgehensweise bei Gebäudebrandschäden ist enorm wichtig, denn häufig geht es um existenzielle Ansprüche, die man gegenüber der Gebäudeversicherung bei einem Brand hat. Werden Fragen der Versicherung falsch verstanden und deshalb falsch beantwortet, droht der Verlust sämtlicher Ansprüche. Versicherungen sind mittlerweile derart geizig geworden, dass auch berechtigte Ansprüche nicht unkompliziert beglichen werden. Immer wieder reichen uns entsprechende Anfragen und wir müssen in völlig klaren Fällen trotzdem aktiv werden, um Ansprüche aus der Gebäudeversicherung bei einem Brand bezahlt zu bekommen. Nutzen Sie unsere Erfahrung in der Gebäudeversicherung, um das zu bekommen, was Ihnen zusteht.
Sollten Sie Ihre Gebäudeversicherung nach einem Brand in Anspruch nehmen sollten Sie daher möglichst frühzeitig Kontakt mit uns aufnehmen, entweder per Kontaktformular, per E-Mail, Telefon oder sonst wie. Wir freuen uns, ihre Gebäudeversicherung bei einem Brand auf Zahlung in Anspruch nehmen zu können.
Die unten stehenden Informationen bieten Ihnen eine grobe Grundlage und Informationen, die Ihnen vielleicht jetzt schon dabei helfen zu verstehen, wie Ihre Ansprüche (mit einem Fachanwalt an Ihrer Seite) geltend gemacht werden können.


Wir haben Kanzleistandorte in folgenden Städten:

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Was die Gebäudeversicherung bei Brand zahlt hängt u.a. von folgendem ab:

Ist das verwirklichte Risiko Feuer oder Brand überhaupt versichert?

Damit die Gebäudeversicherung bei Brand etwas zahlt muss das Risiko versichert sein. In der „verbundenen“ Gebäudeversicherung, kurz VGV, sind verschiedene Risiken in einem Versicherungsschein verbunden.

Ein Risiko ist dabei Brand/Blitzschlag/Explosion.

Weitere Risiken sind Leitungswasser/Frost/Rohrbruch und Sturm/Hagel sowie Elementarschäden. Hier wollen wir uns ausschließlich auf das Risiko Brand/Blitzschlag/Explosion beschränken. Die Gebäudeversicherung zahlt nichts, wenn das Risiko Brand/Blitzschlag/Explosion nicht versichert wurde. Ob dieses Risiko versichert ist, ergibt sich aus dem Versicherungsschein. Es kann sein, dass Sie für die einzelnen Risiken verschiedene Versicherer haben. Bei dem einen Versicherer haben Sie das Brandrisiko versichert, bei dem anderen Versicherer die weiteren Gefahren Leitungswasser/Sturm. Früher gab es eine Verpflichtung, sein Gebäude gegen Feuer zu versichern. Es gab sogar Monopolversicherer für das Feuerrisiko. Deshalb gibt es viele Verträge, die ausschließlich das Feuerrisiko abdecken und daneben weitere Verträge, die die weiteren Risiken versichern. Also geben Sie bei der Suche nach dem richtigen Versicherungsschein nach einem Brand nicht zu schnell auf. Ist das Risiko Brandschaden überhaupt versichert, ist erstmal der wichtigste Teil erledigt.

Welche Leistungen wurden als versichert vereinbart?

Was die Gebäudeversicherung bei Brandschäden zahlt, ergibt sich vor allem aus dem Versicherungsschein und ist deshalb diesem zu entnehmen. In der Gebäudeversicherung sind typischerweise Gebäude versichert. Dazu gehören neben dem Hauptgebäude auch die Nebengebäude. Garagen, Carport, Gartenhäuschen – all das sollte sich im Versicherungsschein wiederfinden. Wer eine Garage nachträglich auf sein Grundstück baut, muss diese nachträglich dem Versicherer bekannt geben, so dass auch für diese Garage Versicherungsschutz besteht. Gegebenenfalls ist die Versicherungssumme entsprechend zu erhöhen, wodurch der Beitrag für die Versicherung entsprechend steigt. Nur versicherte Sachen genießen Versicherungsschutz und versicherte Sachen sind in der Regel im Versicherungsvertrag aufgenommen.
Nicht in den Versicherungsvertrag ausdrücklich aufgenommen werden z.B. Umzäunungen, Einfriedungen, Pflanzen, Terrassen usw. Diese sind dann versichert, wenn sie fest mit dem Gebäude verbunden sind.
Wer diese Zeilen liest, ohne einen Brandschaden erlitten zu haben, sollte am besten genau aufschreiben, welche Sachen er versichert haben will und sollte das seinem Versicherungsvermittler schriftlich mit der Bitte übergeben, ihm entsprechenden Versicherungsschutz dafür anzubieten. Denn was die Gebäudeversicherung bei Brand zahlt hängt davon ab, was im Versicherungsschein als versichert aufgenommen wurde.

feuerwehrmänner in brandnebel

Wer schon einen Brandschaden erlitten hat und jetzt wissen möchte, ob er bestimmte Sachen auf Kosten des Versicherers ersetzen darf, muss in den Versicherungsschein sehen und ergänzend in die für den Versicherungsvertrag einschlägigen Versicherungsbedingungen.
Üblicherweise sind in der Gebäudeversicherung auch fest mit dem Gebäude verbundene Sachen versichert, so z.B. Alarmanlagen und Satellitenanlagen.

Die Einbauküche gehört in der Regel nicht zum Gebäude, sondern zum Hausrat. Wer allerdings eine teure Einbauküche zum Gebäude zählen möchte, muss das mit seinem Versicherer absprechen und dann am besten besonders in den Gebäudeversicherungsvertrag mit aufnehmen. Dann gibt es später keinen Streit darüber, ob der Gebäudeversicherer oder die Hausratversicherung zahlen muss.

Schwierigkeiten gibt es immer dann, wenn extrem teure Einbauküchen in das Gebäude eingebracht werden und man alleine wegen des Wertes der Einbauküche in die Unterversicherung rutscht. Das kann in der Gebäudeversicherung passieren oder aber auch in der Hausratversicherung. Nach der Anschaffung entsprechend teurer Einrichtungsgegenstände sollte jeder Versicherungsnehmer seinen Versicherungsschutz dahingehend überprüfen, ob die vereinbarten Versicherungssummen noch ausreichen.

Die Leistung aus dem Gebäudeversicherungsvertrag ist, das Gebäude nach einem Brandschaden so wiederherzustellen, wie es vor dem Brand war. Einen Abzug Neu für Alt gibt es nicht, mehr dazu bei Zeitwertentschädigung oder Neuwertentschädigung.

Welche Kosten im Zusammenhang mit Brandschäden wurden versichert?

Was zahlt die Gebäudeversicherung bei Brand im Hinblick auf erforderliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Brandschaden stehen? Neben der Leistung des Versicherers aus dem Gebäudeversicherungsvertrag auf Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Brandschaden fallen weitere Kosten an.

So z.B. die Aufräum- und Abbruchkosten. Wenn ein Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt wurde, muss das Gebäude zurückgebaut werden auf den Teil, der bei einem Wiederaufbau noch genutzt werden kann. Im Totalschadenfall bedeutet das den Totalabriss. Der Abriss eines Gebäudes wie auch die Abfuhr des Schutt sind keine Leistung für den Neubau des Gebäudes. Es sind Kosten, die erforderlich sind, damit überhaupt ein neues Gebäude an dieser Stelle errichtet werden kann. Diese Kosten sind aber besonders versichert. Auch hier regelt der Versicherungsschein im Zusammenhang mit den Versicherungsbedingungen die Höhe der Kosten, die versichert wurden und erstattet werden müssen. Meist sind sie beschränkt auf einen bestimmten Prozentsatz der Versicherungssumme.

Mietausfall: Wenn ein Wohngebäude abgebrannt ist, stellt sich die Frage, wie die Bewohner unterkommen. Wurde das Wohngebäude durch den Eigentümer selbst bewohnt, gelten in aller Regel Hotelübernachtungen als mitversichert. Die Höhe, bis zu der man eine Kostenerstattung für Hotelaufenthalte bekommt, ist ebenfalls im Versicherungsschein bzw. in den Versicherungsbedingungen geregelt. Auch die Dauer, für die man die entsprechende Kostenerstattung erhält, ist dort geregelt.

Wurde das Wohngebäude vermietet, sind nach einem Brandschaden Mietausfälle vorprogrammiert, da das Wohngebäude nicht mehr von den Mietern genutzt werden kann. Diese sind dann auch nicht mehr verpflichtet, ab dem Tag Miete zu zahlen, an dem das Wohngebäude nicht mehr nutzbar ist.
Diese Mietausfälle sind in aller Regel bei der Vermietung an Privatpersonen automatisch im Wohngebäudeversicherungsvertrag mitversichert und werden erstattet, allerdings zeitlich begrenzt meist auf ein Jahr.
Handelt es sich um ein gewerblich genutztes Gebäude, ist das meistens nicht so. Dann muss der Versicherungsnehmer die Mietausfallkosten gegen Zahlung einer besonderen Prämie in den Vertrag mit einschließen, um dieses Risiko abzudecken.

Bewegungs- und Schutzkosten: Weitere versicherte Kosten sind die so genannten Bewegungs- und Schutzkosten. Diese Kosten fallen an, wenn Inventar von der einen Stelle zu einer anderen Stelle bewegt werden muss, um das Gebäude wieder instandsetzen zu können.
Weiter sind Schadenabwendungs -und Schadenminderungskosten versichert. Sind Arbeiten notwendig, um den Schaden zu mindern oder gar abzuwenden, dann sind auch diese Kosten vom Versicherer zu erstatten.

Architekten-/Sachverständigenkosten

Architektenkosten: Häufig werden wir auch gefragt, ob denn die Gebäudeversicherung bei einem Brand die Architektenkosten zahlen muss. Ja, wenn tatsächlich wieder aufgebaut wird, sind im Versicherungsschutz auch die Architektenkosten mit umfasst.

Sachverständigenkoten: Die Sachverständigenkosten des Sachverständigen der Versicherung muss die Versicherung bezahlen. Diese Beträge gehen auch nicht von der Versicherungssumme zulasten des Versicherungsnehmers ab. Wenn ein Versicherungsnehmer meint, er braucht einen eigenen Sachverständigen, um die Zeitwertentschädigung und die Neuwertentschädigung nach berechnen zu lassen oder auch um nachweisen zu können, dass bestimmte beschädigte Teile des Gebäudes nicht mehr wieder verwendbar sind (häufig meinen Versicherer, man könnte verbrannte Dachbalken abschleifen und wieder benutzen, der Versicherungsnehmer meint dagegen, dass man die verbrannten Dachbalken besser entsorgen und neue Dachbalken einbringen soll), dann zahlt in der Regel der Versicherungsnehmer seine eigenen Sachverständigenkosten. Wenn allerdings der Versicherer zu Unrecht behauptet, lediglich eine Zeitwertentschädigung von 250.001 € und eine Neuwertentschädigung von 500.000 € leisten zu müssen, der Versicherungsnehmer aber meint, 500.000 € Zeitwertentschädigung und 1 Million Neuwertentschädigung erhalten zu müssen und sich später herausstellt, dass die Ansicht des Versicherungsnehmers richtig ist und er zum Zwecke der Durchsetzung seiner Ansprüche ein Sachverständigen benötigte, dann muss in der Regel auch die Versicherung den Sachverständigen des Versicherungsnehmers zahlen. Allerdings erst am Ende des Prozesses. Im Vorfeld muss in aller Regel der Versicherungsnehmer in Vorleistung gehen. Ob am Ende die Rechtsansicht des Versicherungsnehmers richtig ist, entscheiden, wenn man sich nicht vorher einigt, am Ende die Gerichte.

Es gibt allerdings einen Fall, bei dem von Anfang an klar ist, dass die Gebäudeversicherung bei einem Brand die Sachverständigenkosten auch für den Versicherungsnehmer übernimmt. Das ist dann der Fall, wenn ein Sachverständigenverfahren durchgeführt wird. Beim Sachverständigenverfahren dürfen sich jeweils der Versicherer sowie der Versicherungsnehmer einen Sachverständigen aussuchen. Beide Sachverständigen versuchen dann gemeinsam, den Schaden festzustellen. Sind sich beide Sachverständige hinsichtlich der Schadenhöhe einig (Zeitwert und Neuwertschaden), sind die Versicherung und auch der Versicherungsnehmer an die Feststellungen gebunden. Ist dann – so wie so oft in unserer Praxis – der Versicherungsnehmer völlig enttäuscht hinsichtlich der geringen Höhe der festgestellten Schäden, ist er trotzdem an dieses Gutachten gebunden und kann gerichtlich nicht mehr die Schadenhöhe angreifen. Über diese Rechtsfolge informieren Versicherungen in der Regel nie die Versicherungsnehmer.

Sie erklären sehr gönnerhaft, dass dieses Sachverständigenverfahren eine wunderbare Sache sei, Streit zu vermeiden, dass sich ja die Sachverständigen nur dann einigen, wenn wirklich klar es, wie hoch der Schaden ist. Teure und langwierige Prozesse vor Gericht würden dadurch vermieden werden und außerdem würde der Versicherer ja auch die Sachverständigenkosten für den Versicherungsnehmer übernehmen und das sei ja wunderbar.

Vergessen wird dabei häufig, dass der Versicherungsnehmer selber überhaupt keinen Sachverständigen kennt, der auf Gebäudeschäden nach einem Brand spezialisiert ist. Häufig wird vom Versicherer dann auch noch ein Sachverständiger empfohlen, den bitte der Versicherungsnehmer für sich selbst beauftragen soll. Das wird dann auch im Eifer des Gefechts vom Versicherungsnehmer so gemacht und es wird eine Vereinbarung unterschrieben, welcher Sachverständige auf welcher Seite tätig werden soll. Es verwundert nicht, dass selbstverständlich der Versicherer nur die Sachverständigen empfiehlt, die er gut kennt und von denen er weiß, dass sie ebenfalls am unteren Ende der Leistungsverpflichtung den Schaden berechnen werden. Sind sich beide Sachverständigen dann auch noch einig, ist der Gang vor Gericht nur noch schwer günstig zu gestalten. Denn die Parteien sind an die Feststellungen des Sachverständigen Gutachtens gebunden.

Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn der Versicherungsnehmer nachweist, dass eine erhebliche Abweichung von der Sach- und Rechtslage im Gutachten vorliegt. Dies nachzuweisen fällt häufig extrem schwer. Unsere dringende Empfehlung ist deshalb, sich einen eigenen Sachverständigen zu suchen, den man auch selbst bezahlt und von dem man sicher ausgehen kann, dass er die eigenen Interessen bestmöglich vertritt und nicht die Interessen der Versicherung. Unabhängig in diesem Fall sind im Übrigen keine der Sachverständigen, dass eben immer von einer Partei beauftragt werden. Das wird deshalb noch einmal betont, da alle Sachverständigen, vor allen Dingen diejenigen, die von der Versicherung beauftragt werden, ständig behaupten, dass sie schließlich unabhängige Sachverständige sein. Das ist einfach falsch.

Im Übrigen wird auch keinem Sachverständigengutachten vor Gericht vom Gericht geglaubt. Jedes Gericht wird dann, wenn die Richtigkeit des Gutachtens vor Gericht vom Versicherungsnehmer angegriffen wird, ein eigenes Sachverständigengutachten vom Gericht in Auftrag gegeben um festzustellen, wie hoch der nun wirklich der Schaden ist.

Greifen Ausschlüsse ein – Folge: keine Leistung des Versicherers!

Ausschlüsse sind in den Versicherungsbedingungen formuliert. Es gibt Ausschlüsse für Kriegsereignisse oder innere Unruhen, Folgen für Kernenergie-Schäden, Hausschwamm-Schäden, Erdrutsch usw.. Einiges kann man gegen Beitragszuschlag auch wieder in den Versicherungsvertrag mit einbeziehen und hat dann auch dafür Versicherungsschutz.
Auch vorsätzlich herbeigeführte Brandschäden führen zum Leistungsausschluss. Einen Einschluss gegen Beitragszuschlag für vorsätzlich herbeigeführte Brandschäden gibt es allerdings nicht! Nicht zu verwechseln ist dieser Ausschluss allerdings damit, dass selbstverständlich bei Brandstiftung Dritter voller Versicherungsschutz weiterhin besteht. Nur die vorsätzlich durch den Versicherungsnehmer selbst herbeigeführten Schäden sind nicht versichert.
Wird eine Eigenbrandstiftung des Versicherungsnehmers vermutet, zahlt der Gebäudeversicherer in aller Regel erst einmal nicht. Das gilt dann meistens so lange, bis die Untersuchungen der Feuerwehr, die der Polizei und ggf. auch die eigene des Versicherers abgeschlossen sind.

Greifen Minderungsrechte des Versicherers (Quotelung)?

Was die Gebäudeversicherung bei Brand zahlt sollte klar sein – alles!
Aber Achtung: Der Versicherer ist nicht immer verpflichtet, den vollen Brandschaden zu ersetzen. Dies gilt vor allen Dingen bei den grob fahrlässig herbeigeführten Brandschäden. Wenn also ein Versicherungsnehmer den Brandschaden am versicherten Gebäude grob fahrlässig herbeiführt, z.B. indem er Kerzen angezündet, ruhige Musik leise anstellt und sich auf das Sofa legt und dabei zwei Gläser Wein trinkt und dann einschläft, dann hat der Versicherungsnehmer den Brandschaden grob fahrlässig herbeigeführt. Jedem muss klar sein, dass man bei Kerzenlicht, 2 Gläsern Wein, ruhiger Musik und Hinlegen aufs Sofa Gefahr läuft, einzuschlafen. Das führt dazu, dass der Versicherer in der Höhe des Grades des Verschuldens des Versicherungsnehmers den Schadenbetrag kürzen darf. Je grob fahrlässiger ein Versicherungsnehmer gehandelt hat, desto höher ist der Abzug. Je weniger grob fahrlässig das Verschulden ist, desto weniger kann der Versicherer abziehen. Man spricht hier von Quotelung. Ist das grob fahrlässige Verhalten nur normal fahrlässig dann besteht kein Abzugsrecht des Versicherers. Das Abzugsrecht kann auf bis zu 100 % anwachsen mit der Folge, dass überhaupt keine Entschädigung mehr vom Versicherer zu zahlen ist. Welche Quote an Abzug richtig ist, klärt im Streitfall das Gericht.

Zeitwertentschädigung oder Neuwertentschädigung: Wann gibt es was?

Wenn ein Gebäude einen Brandschaden erleidet ist die Frage zu klären, worauf der Versicherungsnehmer einen Anspruch hat. Er hat zunächst Anspruch auf die so genannte Zeitwertentschädigung. Das ist, was der Gebäudeversicherer nach einem Brand erstmal zahlt. Zeitwert ist der Wert, den das Gebäude durch das Feuer an Wert verloren hat.
Wenn ein Haus 50 Jahre alt ist, hat es die Hälfte seiner Lebenszeit hinter sich. Wenn das Gebäude 250.000 € kosten würde, um es neu wieder herzustellen, und es hat schon 50 Jahre an Abnutzung erfahren, dann beträgt der Zeitwert 125.000 €. Wie hoch tatsächlich der Zeitwert ist, ermitteln Sachverständige und bestimmt im Zweifel das Gericht.

Der Zeitwertschaden ist der Schaden, auf den sofort ein Anspruch des Versicherungsnehmers entsteht, unabhängig davon, ob das Gebäude wieder hergestellt wird oder nicht (vorbehaltlich Ausschlüssen und Quotelungsrechten). Die Zeitwertentschädigung ist die Entschädigung, die der Versicherungsnehmer an Wert durch den Brand verloren hat. Und er hat eben kein neues Gebäude durch den Brand verloren, sondern ein 50 Jahre altes Gebäude. Deshalb beträgt der Schaden auch nicht 250.000 € (was der Wert wäre, das Gebäude wieder neu zu errichten), sondern der Schaden besteht im Verlust eines 50 Jahre alten Hauses. Deshalb müssen Abzüge vorgenommen werden. Zu vergleichen ist das mit einem sieben Jahre alten Auto. Wenn ein sieben Jahre altes Auto durch einen Unfall durch einen Dritten zerstört wird, ist der Zeitwert sehr viel geringer als der Wert, den man ausgeben muss, um sich so ein Auto neu wieder zu kaufen.

Die meisten Versicherungsnehmer hätten aber natürlich gerne den Neuwertschaden ersetzt. Schließlich haben sie auch eine Neuwertversicherung in aller Regel abgeschlossen. Wann bekommt man jetzt die Neuwertentschädigung bzw. die so genannte Neuwertspitze? Die Neuwertspitze heißt Neuwertspitze, da man die Zeitwertentschädigung bereits erhalten hat und jetzt nur noch die Differenz zum Neuwert nachträglich vom Versicherer verlangt wird. Deshalb Neuwert“spitze“.
Die Neuwertspitze muss der Versicherer dann auskehren, wenn das Gebäude wiederhergestellt wurde. Und zwar so, wie das Gebäude vorher errichtet war. D.h., es muss an gleicher Stelle und in der gleichen Art und Weise und auch mit dem gleichen Gebäudezweck errichtet werden.
Ist ein Hotel abgebrannt und wird ein Wohngebäude errichtet, ist es nicht mehr gleicher Art und Güte und die Neuwertspitze kann nicht verlangt werden. Wer eine Diskothek durch einen Brandschaden verloren hat und nun einen Media-Markt errichtet, errichtet ein anderes Gebäude und erhält deshalb ebenfalls nicht die Neuwertspitze.
Wer ein Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche durch einen Brandschaden verloren hat und nun auf dem Grundstück ein Reihenhaus mit vier Unterteilungen und insgesamt 300 m² Wohnfläche errichtet, hat keinen Anspruch auf die Neuwertspitze. Auch hier ist es nicht gleicher Art und Güte.
Wenn man nicht gleicher Art und Güte wieder aufbaut, verliert man den Anspruch auf die Neuwertspitze und es bleibt nur die Zeitwertentschädigung.

Die Neuwertspitze erhält man also dann, wenn man so wieder aufbaut, wie das Gebäude vorher war. Nicht erforderlich ist, dass Fremdunternehmer das Gebäude wieder aufbauen. Man kann auch in Eigenleistung das Gebäude wiederherstellen und bekommt auch so die Neuwertspitze ausbezahlt. Allerdings wird der Versicherer genau prüfen, ob alle Maße, Isolierungen und Qualitäten der einzelnen Gewerke eingehalten sind.

Stellt sich heraus, dass minderwertig wiederhergestellt wurde, wird nicht die Neuwertspitze ausbezahlt, sondern nur ein verringerter Betrag. Es macht also keinen Sinn, sich durch einen Sachverständigen errechnen zu lassen, wie hoch die Neuwertspitze ist, um dann abweichend von den Berechnungen des Sachverständigen minderwertig aufzubauen. Man bekommt dann nicht die volle Neuwertentschädigung.

Mehrwertsteuer wird nur ausbezahlt, soweit Mehrwertsteuer auch vom Versicherungsnehmer bezahlt wurde. Wenn im Sachverständigengutachten Lohnkosten plus Mehrwertsteuer ausgerechnet sind und man hat in Eigenleistung das Gebäude wiederherstellt, erhält man eben nicht die Mehrwertsteuer als Schaden erstattet. Schon gar nicht, wenn man Vorsteuerabzugsberechtigt ist- aber das dürfte klar sein.

Ist man sich mit dem Versicherer uneinig darüber, ob es ein Wiederaufbau gleicher Art und Güte ist oder eine andere Art der Wiederherstellung, muss man mit dem Versicherer eine Einigung erzielen, welcher Betrag wann bezahlt wird. Man kann mit dem Versicherer zum Beispiel eine Einigung treffen, dass man anstelle der vollen Neuwertspitze nur 50 % der Neuwertspitze erhält, aber dann mit dem Geld das Gebäude wieder aufbauen darf, wie man möchte.
Der Versicherer spart sich dann 50 % der Neuwertspitze und der Versicherungsnehmer erkauft sich dadurch die volle Freiheit, aufzubauen, wie er möchte. Auf eine solche Einigung hat kein Versicherungsnehmer einen Anspruch, man muss das mit den Versicherern verhandeln. Ohne einen Fachanwalt für Versicherungsrecht sollte keine entsprechende Einigung unterzeichnet werden.

Die Unterversicherung

Die Unterversicherung ist einfach erklärt: Wer nur 50 % des Wertes seiner Immobilie versichert, erhält im Schadenfall auch nur 50 % des jeweiligen Schadens. Wer eine Immobilie mit einem Wiederaufbauwert von € 1 Million für € 500.000,- versichert, erhält im Schadenfall maximal das, was er versichert hat, nämlich € 500.000. Das ist auch jedem Versicherungsnehmer soweit klar, nämlich, dass man niemals mehr bekommt als den Wert, den man versichert hat.
Tritt der Totalschaden ein, ist die Berechnung einfach. Man bekommt das, was man versichert hat und nicht mehr. Aber auch nicht weniger.
Die Unterversicherung schlägt sich deshalb vor allen Dingen bei Teilschäden nieder. Wenn in obigem Fall nur der Dachstuhl ausgebrannt ist und die Wiederherstellung des Dachstuhls 100.000 € kostet, dann bekommt der Versicherungsnehmer nur 50.000 € erstattet. Denn auch der Dachstuhl wurde nur zu 50 % versichert, so dass dann, wenn der Dachstuhl ausbrennt, man vom Schaden auch nur 50 % bekommt.
Je nachdem, wie hoch die Unterversicherung ist, variiert auch der Abzug durch den Versicherer. Hat man also eine 30 %ige Unterversicherung, erhält man von jedem Schaden nur 70 % erstattet. Bei einer Versicherungssumme von 1 Million € maximal also 700.000 €. Und im Teilschadenfall von 100.000 € Dachstuhlbrand lediglich 70.000 €.

Das Risiko der Unterversicherung kann man in aller Regel dadurch ausschließen, in dem der Versicherungswert so ermittelt wird, wie der Versicherer das vorgibt. Versicherer geben einem Berechnungshilfen an die Hand, um den richtigen Versicherungswert zu ermitteln. Nimmt man diese Hilfen und ermittelt nach den Vorgaben des Versicherers den Versicherungswert (die zu versichernde Versicherungssumme), verzichtet im Gegenzug der Versicherer in aller Regel auf den Abzug im Falle einer trotzdem bestehenden Unterversicherung im Schadenfall.

Wenn man also nach den Berechnungsgrundlagen des Versicherers einen Versicherungswert von 700.000 € ermittelt hat und deshalb auch eine Versicherungssumme vom 700.000€ versichert hat, tatsächlich aber der Versicherungswert (also der Wiederaufbauwert) 1 Million € beträgt dann bekommt man zwar im Falle eines Totalschadens auch nur 700.000 €, im Teilschadenbereich aber, nämlich dann, wenn z.B. nur der Dachstuhl i.H.v. 100.000 € abgebrannt ist, tatsächlich volle 100.000 € und nicht nur 70.000 €. Im Teilschadenbereich hilft ein Unterversicherungsverzicht des Versicherers enorm.

Ob Sie in Ihrem Versicherungsfall ein Unterversicherungsverzicht Ihres Versicherers haben oder nicht, ergibt sich aus dem Versicherungsschein. Dort muss aufgenommen sein, ob der Versicherer den Verzicht auf die Geltendmachung der Unterversicherung erklärt hat oder nicht.
Sollten Sie jetzt gerade Ihre Versicherungspolice überprüfen und feststellen, dass keine entsprechende Erklärung des Versicherers vorliegt, dann sprechen Sie unverzüglich Ihren Versicherungsvermittler darauf an. Wenn Sie selbst nämlich die Versicherungssummen angeben und diese stimmen nicht, ist das in aller Regel das Problem des Versicherungsnehmers, selbst wenn der Versicherungsvermittler sich das Objekt angesehen hat und mit Ihnen gemeinsam meinte, dass diese Versicherungssumme wohl ausreichen dürfte. Das Risiko der richtigen Versicherungssumme liegt in aller Regel beim Versicherungsnehmer, nicht beim Versicherungsvermittler und auch nicht beim Versicherer.

Der Wert 1914

Der Wert 1914 ist deshalb wichtig, dass sich Baupreise verändern. Jedes Gebäude hat einen Erstellungswert. Das ist der Wert, der benötigt wird, um das Gebäude an dieser Stelle in gleicher Art und Güte wieder aufzubauen. Wurde ein Gebäude z.B. 1980 erbaut und kennt man die Herstellungskosten, dann kann man aufgrund der Indexierung feststellen, welche Versicherungssumme man heute braucht, um das Gebäude heute wieder neu zu errichten.

Die allermeisten Versicherer haben sich auf den Index geeinigt, der den Wert 1914 berücksichtigt.
Wer 2017 ein Gebäude für 271.666 € erstellte, versicherte einen Wert 1914 von 20.000 Mark. Der Baupreisindex im Jahr 2017 beträgt nämlich 13,583.
2010 betrug der Index z.B. nur 11,996. Das Gebäude, was also 2017 für 271.000 € erstellt wurde, hätte 2010 lediglich 240.000 € gekostet. Der Baupreisindex 2018 soll voraussichtlich 13,967 betragen. Er wird in den nächsten Jahren weiter steigen.
In dem man also nicht einen festen Wert versichert, vermeidet man, jedes Jahr neu zu ermitteln, was das Gebäude jedes Jahr neu kosten würde. Man bedient sich des Index, um immer richtig versichert zu bleiben. Natürlich verändern sich deshalb auch die Beiträge für Gebäudeversicherungen entsprechend. Da eine höhere Versicherungssumme jedes Jahr versichert wird, steigen auch die Versicherungsbeiträge.

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